Η ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΣΕ ΚΑΘΕ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΗ ΠΡΑΞΗ


Η γεωμετρική ακρίβεια δεν είναι γραφειοκρατία — είναι προστασία και διασφάλιση περιουσίας.

Με αφορμή τις πρόσφατες εξαγγελίες για απλοποίηση των διαδικασιών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επανέρχεται στο προσκήνιο το ερώτημα: 

Χρειάζεται πράγματι τοπογραφικό διάγραμμα όταν υπάρχει Πράξη Εφαρμογής και λειτουργεί Κτηματολόγιο; 

Η απάντηση, από καθαρά τεχνική και επιστημονική σκοπιά, είναι ξεκάθαρη: 

Ναι — και μάλιστα περισσότερο από ποτέ.

Η ακίνητη περιουσία αποτελεί για τον Έλληνα πολίτη ένα από τα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία. Κάθε συμβολαιογραφική πράξη - αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά, αποδοχή κληρονομιάς, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας — οφείλει να στηρίζεται σε απόλυτη τεχνική σαφήνεια και γεωμετρική ακρίβεια.

Το τοπογραφικό διάγραμμα δεν είναι μια τυπική διαδικασία. Δεν είναι ένα “συνοδευτικό έγγραφο” για το συμβόλαιο. Είναι η μοναδική επιστημονική πράξη που διασφαλίζει τη θέση, τα όρια και τη νομική υπόσταση του ακινήτου.

Σε μια περίοδο όπου επιχειρείται η απλοποίηση διαδικασιών στις συναλλαγές με το Δημόσιο, είναι κρίσιμο να γίνει σαφές ότι η γεωμετρική ακρίβεια δεν μπορεί να θεωρηθεί περιττή επιβάρυνση.

Η Πράξη Εφαρμογής δεν αποτυπώνει τη σημερινή πραγματικότητα.

Οι περισσότερες Πράξεις Εφαρμογής έχουν συνταχθεί πριν από 30–40 χρόνια.

Έκτοτε:

  • έχουν ανεγερθεί κτίρια,

  • έχουν κατασκευαστεί περιφράξεις και μαντρότοιχοι,

  • έχουν τροποποιηθεί ή διανοιχθεί δρόμοι,

  • έχουν μεταβληθεί υψόμετρα,

  • έχουν προκύψει αποκλίσεις μεταξύ θεωρητικής και πραγματικής κατάστασης.

Επιπλέον, οι περισσότερες Πράξεις Εφαρμογής δεν έχουν συνταχθεί στο ισχύον Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ87). Αυτό σημαίνει ότι η γεωμετρική τους αποτύπωση δεν είναι άμεσα συμβατή με το σημερινό επίσημο σύστημα συντεταγμένων που χρησιμοποιείται από το Κτηματολόγιο και τις δημόσιες υπηρεσίες.

Η έλλειψη εξάρτησης στο ΕΓΣΑ87 ενδέχεται να δημιουργεί πρόσθετη ανάγκη διερεύνησης ως προς:

  • την ακριβή θέση των ορίων,

  • τη σωστή εφαρμογή τους στο έδαφος,

  • τη συμβατότητά τους με τη σημερινή γεωμετρική απεικόνιση.

Η Πράξη Εφαρμογής αποτυπώνει τη νομική κατάσταση κατά τον χρόνο κύρωσης — όχι την πραγματική γεωμετρία του οικοπέδου σήμερα.

Το τοπογραφικό διάγραμμα ελέγχει και συγκρίνει:

  • Πράξη Εφαρμογής,

  • Κτηματολόγιο,

  • υφιστάμενη κατάσταση,

  • όμορες ιδιοκτησίες.

Και μόνο μέσα από αυτή τη διαδικασία μπορεί να διασφαλιστεί ότι τα όρια αποτυπώνονται και εφαρμόζονται με ακρίβεια.

Το Κτηματολογικό απόσπασμα δεν αποτελεί εφαρμοσμένο τοπογραφικό διάγραμμα.

Συχνά προβάλλεται το επιχείρημα ότι το Κτηματολόγιο διαθέτει γεωμετρική πληροφορία και συνεπώς μπορεί να υποκαταστήσει το τοπογραφικό διάγραμμα.

Η πραγματικότητα είναι διαφορετική.

Το κτηματολογικό απόσπασμα:

  • Δεν αποτελεί εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα πεδίου.

  • Δεν έχει διαστάσεις

  • Δεν αποτυπώνει υφιστάμενα κτίρια, περιφράξεις και κατασκεύες

  • Δεν προκύπτει από εφαρμογή των ορίων στο έδαφος.

  • Περιλαμβάνει χαρτογραφική απεικόνιση γεωτεμαχίων με ΚΑΕΚ με κατά προσέγγιση συντεταγμένες.

  • Δεν πιστοποιεί τη φυσική υλοποίηση των ορίων.

Η ύπαρξη συντεταγμένων δεν ισοδυναμεί με εφαρμοσμένη γεωμετρία.

Οι συντεταγμένες του Κτηματολογίου δεν προσδιορίζουν με ακρίβεια τη θέση του οικοπέδου.

Η γεωμετρία του Κτηματολογίου σε πολλές περιοχές βασίστηκε:

  • σε ψηφιοποίηση παλαιών σχεδίων,

  • σε υπόβαθρα χωρίς επιτόπια εφαρμογή,

  • σε διοικητική αποτύπωση και όχι σε εφαρμοσμένη μέτρηση.

Στην πράξη παρατηρούνται συχνά:

  • μετατοπίσεις ορίων,

  • επικαλύψεις γεωτεμαχίων,

  • αποκλίσεις μεταξύ τίτλων και γεωμετρίας,

  • ασυμφωνίες μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης.

Η γεωμετρική τεκμηρίωση της θέσης του ακινήτου προκύπτει αποκλειστικά από επιτόπια αποτύπωση και εφαρμογή ορίων από διπλωματούχο Τοπογράφο Μηχανικό.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν αντικαθιστά τον πολεοδομικό έλεγχο οικοπέδου.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αφορά κυρίως το κτίριο.

Δεν περιλαμβάνει από μόνη της:

  • πλήρη γεωμετρική αποτύπωση οικοπέδου,

  • ανάλυση ορίων,

  • διαχρονική τεκμηρίωση όρων δόμησης,

  • έλεγχο τροποποιήσεων ρυμοτομικού σχεδίου,

  • πλήρη αξιολόγηση οικοδομησιμότητας.

Η ηλεκρονική ταυτότητα δεν έχει καμία αναφορά στους όρους δόμησης.

Οι όροι δόμησης έχουν τροποποιηθεί επανειλημμένα σε πολλές περιοχές. Η σωστή τεχνική τεκμηρίωση απαιτεί πολεοδομικό έλεγχο, ο οποίος ενσωματώνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν μπορεί να θεωρηθεί πλήρης όταν δεν συνοδεύεται από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.

Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι πράξη επιστημονικής ευθύνης.

Ένα σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα περιλαμβάνει:

  • Επιτόπια τοπογραφική αποτύπωση με σύγχρονο εξοπλισμό, ώστε να καταγραφεί η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

  • Γεωδαιτική εξάρτηση στο ΕΓΣΑ87, το επίσημο κρατικό σύστημα αναφοράς, ώστε το ακίνητο να εντάσσεται με ακρίβεια στο εθνικό γεωχωρικό πλαίσιο.

  • Συντεταγμένες όλων των κορυφών του οικοπέδου, οι οποίες μπορούν να εφαρμοστούν με ακρίβεια στο πεδίο.

  • Έλεγχο και σύγκριση με τα στοιχεία της Διοικητικής Πράξης/Πράξης Εφαρμογής, ώστε να διαπιστωθεί αν η θεωρητική χάραξη συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση.

  • Έλεγχο γεωμετρικής συμβατότητας με το Κτηματολόγιο, ώστε να εντοπιστούν τυχόν αποκλίσεις ή επικαλύψεις.

  • Αποτύπωση υφιστάμενων κτισμάτων, περιφράξεων, μαντρότοιχων, δρόμων, κοινοχρήστων χώρων και κάθε στοιχείου που επηρεάζει τα όρια.

  • Αποτύπωση όμορων ιδιοκτησιών, ώστε να διασφαλίζεται η ορθότητα των συνοριακών γραμμών.

  • Υψομετρικά στοιχεία και μορφολογία εδάφους, που επηρεάζουν τη δυνατότητα δόμησης και την τεχνική αξιολόγηση του οικοπέδου.

  • Έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, βάσει των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων.

  • Αναγραφή των ισχυόντων όρων δόμησης, όπως συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, μέγιστο ύψος, αποστάσεις από όρια.

  • Δήλωση και υπογραφή του αρμόδιου Τοπογράφου Μηχανικού, ο οποίος φέρει την επιστημονική και επαγγελματική ευθύνη της ακρίβειας.

  • Ηλεκτρονική υποβολή στον ψηφιακό υποδοχέα του Κτηματολογίου, με μοναδικό αριθμό καταχώρισης.

Συνεπώς δεν πρόκειται για γραφειοκρατικό έγγραφο. Πρόκειται για εφαρμοσμένη γεωμετρική μελέτη που διασφαλίζει την ακρίβεια, τη νομιμότητα και την προστασία της ιδιοκτησίας.

Τι διακυβεύεται σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη.

Σε αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς:

  • Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τι ακριβώς αγοράζει.

  • Ο πωλητής πρέπει να γνωρίζει τι ακριβώς μεταβιβάζει.

  • Ο συμβολαιογράφος πρέπει να στηρίζεται σε τεχνικά ασφαλή δεδομένα.

Χωρίς σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα αυξάνεται ο κίνδυνος:

  • συνοριακών διαφορών,

  • διορθωτικών πράξεων στο Κτηματολόγιο,

  • δικαστικών εμπλοκών,

  • καθυστερήσεων σε οικοδομικές άδειες,

  • οικονομικής ζημίας.

Η μικρή εξοικονόμηση κόστους σήμερα μπορεί να δημιουργήσει πολλαπλάσιο κόστος αύριο.

Συμπέρασμα

Η απλοποίηση διαδικασιών είναι θεμιτός στόχος.

Όμως η γεωμετρική ακρίβεια δεν είναι γραφειοκρατία.
Είναι θεμέλιο της ιδιοκτησίας και προϋπόθεση ασφάλειας δικαίου..

Το τοπογραφικό διάγραμμα σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη αποτελεί:

  • διασφάλιση ακριβών και εφαρμοσμένων ορίων,

  • τεκμηρίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας,

  • έλεγχο συμβατότητας με Κτηματολόγιο 

  • έλεγχο συμβατότητας με Διοικητικές Πράξεις/Πράξεις Εφαρμογής,

  • προστασία περιουσίας από μελλοντικές αμφισβητήσεις,

  • πρόληψη συνοριακών διαφορών και δικαστικών εμπλοκών,

  • εγγύηση επιστημονικής ευθύνης μέσω της υπογραφής του μηχανικού.

Η ιδιοκτησία δεν προστατεύεται με σκαριφήματα.

Προστατεύεται με εφαρμοσμένη γεωμετρία, επιστημονική ευθύνη και τεχνική τεκμηρίωση από έμπειρους επαγγελματίες.


Γεώργιος Ν. Τίνας

Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός



___________________________________________________________________________________